Πάνω ή … πάτος για τα ακίνητα
• Οι ξένοι κρατούν ακόμη την αγορά
• Ιρλανδική λύση τύπου ΝΑΜΑ στο τραπέζι για τα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια – ακίνητα
• Λεμεσός και Πάφος έχουν την πρωτιά στις πωλήσεις
• Στριμώχνονται μεγαλοοφειλέτες σε λύσεις – εξπρές για τα ακίνητά τους
• Ύφεση, ανεργία και ΑΕΠ δυσκολεύουν την κατάσταση
• Μικρότερη η πτώση σε οικίες και διαμερίσματα
Τα μηνύματα που έρχονται από τις επαρχίες Λεμεσού και Πάφου είναι ενθαρρυντικά. Οι Ρώσοι, οι Κινέζοι και οι Λιβανέζοι εκτιμούν και «χτυπούν» σημαντικές αγορές ακινήτων, κυρίως ποιοτικών κατοικιών, χωρίς να διαπραγματεύονται την τιμή τους. Πληρώνουν και θέλουν το καλύτερο. Κρατούν το χρήμα και θέλουν να κάνουν την καλύτερη αγορά, σε μια τιμή που σίγουρα είναι ελκυστικότερη από εκείνες τις τιμές – «φούσκες» που έβλεπαν μπροστά τους τα τελευταία χρόνια. Δειλά – δειλά κινείται και η επαρχία Αμμοχώστου.
Οι κινήσεις των ξένων αγοραστών δεν είναι αρκετές για να επαναφέρουν την αγορά ακινήτων σε πορεία ανάκαμψης, που σίγουρα δεν πρόκειται να έλθει ποτέ, καθώς οι τιμές των προηγουμένων χρόνων δεν ήταν μόνο φουσκωμένες σαν μπαλόνια των παιδικών πάρτι, αλλά και πέραν κάθε λογικής εκτίμησης.
Πώς θα ανακάμψει μια αγορά όταν οι κύπριοι που επένδυαν σε ακίνητα έχουν δεχθεί συρρίκνωση εισοδημάτων, περιμένουν να «χτυπήσουν» καλύτερες τιμές όταν αρχίσουν οι εκποιήσεις ακινήτων και θεωρούν πως θα δώσουν πάνω σε τιμές – χρυσάφι; Όμως, από τη στιγμή που η κάνουλα της χρηματοδότησης δεν ανοίγει από τον χρηματοπιστωτικό τομέα, ή όταν ανοίγει, το ρευστό δίνεται με το σταγονόμετρο, η αγορά δεν παίρνει τα πάνω της.
Συρρίκνωση παραγωγής και ανεργία
Η ύφεση συνεχίζεται, το ΑΕΠ είναι μειωμένο και η ανεργία συνεχίζει να «χτυπά» κόκκινο. Η κυπριακή αγορά ακινήτων έχει μέλλον; Η απάντηση βρίσκεται στους αριθμούς που αφορούν την εγχώρια οικονομία και την οικονομική δραστηριότητα (Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν).
Τα στοιχεία που παρουσιάζει ο Δείκτης RICS καταλήγουν ότι το 2012 και 2013 οι μειώσεις στις τιμές των ακινήτων έφθασαν το 5% και 10%, αντίστοιχα. Οι αριθμοί αυτοί δεν είναι μεγάλοι ούτε ιδιαίτερα ανησυχητικοί παρόλο που ανεξάρτητοι αναλυτές, με πολυσχιδείς γνώσεις για όλο το φάσμα της οικονομίας, πιστεύουν και θεωρούν πως οι τιμές είναι «φούσκες» και εκ των πραγμάτων και εξελίξεων θα πρέπει να μειωθούν.
Οι προοπτικές, ωστόσο, της αγοράς εξαρτώνται από την επαναφορά της εμπιστοσύνης και την αποκατάσταση του μακροοικονομικού και χρηματοοικονομικού περιβάλλοντος. Η παραγωγή συρρικνώνεται και οι αριθμοί των ανέργων είναι ψηλοί, έτσι που οι τιμές των ακινήτων και η ζήτησή τους πέφτουν και δεν δημιουργούν προοπτικές για επανάκαμψη του κλάδου στο άμεσο μέλλον. Πόσο μάλλον επιστροφήστις τιμές «φωτιά» των τελευταίων χρόνων. Η διόρθωση είναι αναμενόμενη. Το ύψος της θα φανεί στο μέλλον.
Σε όλο αυτό το σκηνικό που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων, ένας κλάδος που συμπαρέσυρε, κατά κύριο λόγο, το χρηματοπιστωτικό σύστημα και οδήγησε σε ανατροπές αλλά και σκληρή γραμμή τους δανειστές της Κύπρου, μπαίνει πια σαν σφήνα το θέμα των εκποιήσεων. Η Τρόικα, απαίτησε χωρίς καμιά συζήτηση, την αλλαγή στον τρόπο υπολογισμού των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων. Από εκεί και πέρα επιμένουν και υποστηρίζουν έντονα, την τεκμηριωμένη τεχνοκρατικά και λογικά άποψη τους, ότι θα πρέπει να χρησιμοποιείται το όπλο των εκποιήσεων για να υποχρεωθούν οι μεγαλοοφειλέτες κυρίως, να πληρώσουν τα δάνειά τους. Από εκεί και πέρα οι εκποιήσεις θα χρησιμοποιούνται, όχι ως αυτοσκοπός, για όλους όσοι επικαλούνται πως δεν έχουν το ρευστό και δεν πληρώνουν αλλά στην πραγματικότητα έχουν την οικονομική δεινότητα να το κάνουν και το παραλείπουν.
Τα ζητήματα αυτά, που βρίσκονται στην ημερήσια διάταξη των τεχνοκρατών που συσκέπτονται για να βρουν λύσεις, και να πετύχουν τη μαγική φόρμουλα για να εγκριθεί το πολυνομοσχέδιο για τη φερεγγυότητα, πάντοτε με την απειλή και την τελική συγκατάθεση της Τρόικας, εκτιμάται ότι θα ρίξουν φως στο σκηνικό που θα διαμορφωθεί προσεχώς στην αγορά.
Τελειώστε με τα δάνειά σας
Ήδη, σε παρασκηνιακό και τεχνοκρατικό επίπεδο και σε όλες τις συσκέψεις έχουν διαφανεί πλήρως οι προθέσεις, που μπορούν να συνοψιστούν ως εξής:
Πρώτο, ασκούνται και θα συνεχίσουν να ασκούνται πιέσεις στους μεγαλοοφειλέτες, κυρίως επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, να διευθετήσουν τα χρέη τους, που εκτοξεύουν τον αριθμό των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων και τον αφήνουν στο «κόκκινο». Προς τον σκοπό αυτό καταβάλλονται προσπάθειες να κλείσουν συμφωνίες με συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα και με διαγραφή χρέους, και με άμεσες ρήτρες ότι θα κατασχεθεί η περιουσία τους από το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα εάν δεν εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις της συμφωνίας. Άρα, πολλά ακίνητα εκτιμάται πως θα περάσουν στα χέρια των τραπεζών, εάν δεν υπάρξει πρόθεση και καλή θέληση για συνεργασία.
Λύση τύπου ΝΑΜΑ
Δεύτερο, υπάρχει σε εξέλιξη πρωτοβουλία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου για τη δημιουργία μιας Τράπεζας τύπου ΝΑΜΑ ή «Βad Bank, ή εταιρείας που θα αναλάβει την πώληση περιουσιακών στοιχείων, σε μια προσπάθεια να εξευρεθούν λύσεις στη διαχείριση του «καυτού» προβλήματος των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων. Σύμφωνα με το ιρλανδικό πρότυπο, η κυβέρνηση της χώρας δημιούργησε την Εθνική Υπηρεσία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων (National Asset Management Agency, NAMA) τον Δεκέμβριο του 2009 με σκοπό την αποτοξίνωση του τραπεζικού κλάδου, απορροφώντας προβληματικά δάνεια ονομαστικής αξίας €74 δις.
Η ΝΑΜΑ αποκτά δάνεια γης και αναπτύξεων από τις τράπεζες. Ακολούθως, εμπλέκονται οι οφειλέτες από τους οποίους έχουν αποκτηθεί τα δάνεια, για να διαμορφωθεί μια στρατηγική για την αποπληρωμή του χρέους. Στην τελική φάση γίνονται ενέργειες για τη μείωση του χρέους, ώστε να πληρωθούν τα χρέη του οφειλέτη και της ΝΑΜΑ μέχρι το 2019.
Μια τέτοια πρωτοβουλία, και με την εμπλοκή του κράτους, πιθανόν να «καθαρίσει» τα δανειακά χαρτοφυλάκια και των κυπριακών τραπεζών αλλά ταυτόχρονα και να ρίξει κάτω τις τιμές των ακινήτων, καθώς πολλά από αυτά θα πωληθούν σε χαμηλότερες τιμές σε εκείνους που κατέχουν το χρήμα. Σε τέτοιες περιπτώσεις εκείνοι που λαμβάνουν θέσεις για αγορές είναι τα ξένα επενδυτικά ταμεία.
Τα ζητήματα είναι πολλά, με διάφορες παραμέτρους και παράλληλες ενέργειες που πρέπει να προωθηθούν και με οικονομικό κόστος. Συζητούνται ενδελεχώς σε συνεργασία με τις τράπεζες και την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου.
Κάτω αλλά κρατούν ακόμη…
Οι τιμές διαμερισμάτων και οικιών παρουσίασαν το τρίτο τρίμηνο του έτους μειώσεις 2,7% και 1,5%, αντίστοιχα, σε σύγκριση με μειώσεις 2,1% και 1,8%, αντίστοιχα, κατά το προηγούμενο τρίμηνο.
Οι τιμές κατοικιών κατέγραψαν ετήσια μείωση 8,9% σε σύγκριση με 9,1% το προηγούμενο τρίμηνο.
Τη μεγαλύτερη τριμηνιαία υποχώρηση στις τιμές διαμερισμάτων δέχθηκε η επαρχία Αμμοχώστου (6,2%), ενώ τη μικρότερη οι επαρχίες Λάρνακας και Πάφου (1,3%).
Στις επαρχίες Λευκωσίας και Λεμεσού, οι τιμές διαμερισμάτων ήταν χαμηλότερες κατά 2,2% και 1,7%, αντίστοιχα, σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο. Τη μεγαλύτερη τριμηνιαία μείωση στις τιμές των οικιών κατέγραψε η επαρχία Λάρνακας (3,2%), και τη μικρότερη οι επαρχίες Λεμεσού και Πάφου (0,1%).
Στις επαρχίες Λευκωσίας και Αμμοχώστου, οι τιμές οικιών ήταν χαμηλότερες κατά 1,8%, και 0,8% αντίστοιχα, σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.
Ο δείκτης τιμών κατοικιών κατέγραψε ετήσια μείωση 8,9%, έναντι ετήσιας μείωσης 9,1% το δεύτερο τρίμηνο του 2014.
Οι μεγαλύτερες ετήσιες μειώσεις τιμών κατά το τρίτο τρίμηνο του 2014 καταγράφηκαν στην επαρχία Λάρνακας 10,9% για διαμερίσματα και 9,0% για οικίες.
Οι μικρότερες ετήσιες μειώσεις καταγράφηκαν στην επαρχία Πάφου κατά 7,6% για διαμερίσματα και 5,5% για οικίες.
Οι τιμές διαμερισμάτων στις επαρχίες Λευκωσίας, Λεμεσού, και Αμμοχώστου παρουσίασαν ετήσιες μειώσεις 8,4%, 9,6% και 10,7%, αντίστοιχα, ενώ οι τιμές οικιών στις επαρχίες Λευκωσίας, Λεμεσού και Αμμοχώστου παρουσίασαν ετήσιες μειώσεις 8,2%, 6,3% και 8,6% αντίστοιχα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2014 ο συνολικός αριθμός πωλητήριων εγγράφων (Κύπριοι και αλλοδαποί) κατέγραψε αύξηση 23,2% παγκύπρια, σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2013.
Αυξήσεις σημειώθηκαν στα πωλητήρια έγγραφα με αγοραστές Κύπριους, κατά 24,1% και στα πωλητήρια έγγραφα με αγοραστές αλλοδαπούς κατά 20,8%. Όλες οι επαρχίες εκτός από τη Λευκωσία έδειξαν ετήσια αύξηση, σε σύγκριση με το τρίτο τρίμηνο του 2013.